Vale lembrar, ainda, que tal qual a locação geral, a locação urbana também é impessoal. Por isso, em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, segundo o artigo 12, e deve ser comunicada ao locador e ao fiador, se houver, nos termos do §1º.

Entretanto, caso a garantia desse contrato seja uma fiança, por força do §2º, o fiador poderá exonerar-se suas responsabilidades no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

E o contrário, caso o locador morra? O artigo 10 estabelece que se morrer o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. De qualquer forma, se houver mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou em contrato, prevê o artigo 2º. Igualmente, os ocupantes das habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Pode o locatário, por sua vez, transmitir sua posição no contrato de locação, parcial ou totalmente? Segundo o artigo 13, sim, é permitida a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, desde que haja consentimento prévio e escrito do locador.

O silêncio do locador, em regra, significará recusa, tendo sido o contrato pactuado de forma verbal. No entanto, em se tratando de contrato escrito, desde que notificado por escrito pelo locatário, o locador terá o prazo de 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição; em não havendo oposição, presume-se sua aceitação.

E se o locador alienar o bem durante a locação? Nesse caso, prevê o artigo 8º que o adquirente pode denunciar o contrato, dando ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação. Pode ele fazer essa denúncia a qualquer tempo? Não, o §2º determina que a denúncia deve ser exercida no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso. Caso contrário, se o adquirente não denunciar o contrato em 90 dias do registro, presume-se sua concordância na manutenção da locação.

No entanto, se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso e alienação e estiver esse contrato averbado junto à matrícula do imóvel, não pode o adquirente denunciar o contrato.

Nesse caso, deverá ele respeitar o prazo locatício, até o fim. Vale ressaltar que o direito de o adquirente denunciar o contrato estende-se ao promissário comprador e ao promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula.